בדיקה משפטית של הנכס / דירה לפני הרכישה
לפני שנכנסים לעסקת החיים של רכישת דירה ולוקחים עבורה את ההלוואה הגדולה ביותר בחייכם חשוב והכרחי ללמוד היטב מה צריך לבדוק, כיצד לבדוק ואיפה לבדוק כל הנוגע לבעלות הדירה, בדיקת רישום בטאבו על פי איתור גוש חלקה, ערכה ושלילתה מבעיות
בעלות הדירה על פי נסח טאבו משרד המשפטים
למי שייכת הדירה? והאם באמת האדם שמנהל איתכם את העיסקה הוא הבעלים "החוקי" האמיתי? לשם בדיקת בעלות על דירה עליכם לברר את זהות בעלי הזכויות של הדירה, בדיקה זו תבוצע על ידי השוואת מספר התעודת זהות של המוכר למספר הרשום בנסח טאבו (המעודכן) המשקף את בעלותה האמיתית של הדירה בלשכת רישום המקרקעין של ישראל (שימו לב כי נסח טאבו ישן אם אינו מעודכן לא יהיה ניתן לשום הוכחה משפטית בכל הכתוב בו מאחר ותוקפו עבר עם חליפת השינויים שלא עודכנו בו). ניתן להוציא מאתר משרד המשפטים נסח טאבו בעלות של 10 ש"ח באתר שירות התשלומים הממשלתי.
לצורך שליפת הנסח טאבו עליכם להצטייד במספר גוש וחלקה. במידה ואין לכם תוכלו בעזרת הכתובת לאתר אותם בקישור זה.
מה עוד ניתן וצריך לבדוק בנסח הטאבו?
מלבד בעלות הדירה ניתן לקבוע גם מה "מצב הבעלות" שלה, האם היא בבעלות מלאה או בחכירה לדורות, כמו כן האם היא חלוקה למספר בעלויות על ידי פרצלציה, והאם הבניין רשום כבית משותף עם תת חלקה וכיוצ"ב.
נסח הטאבו יכול להעניק גם מידע ראשוני אודות חובות או שעבודים של הדירה בהערות אזהרה, משכנתאות, הוצל"פ וכיוצא בהן.
חשוב מאוד לבדוק את כל הנוגע לשעבודי הדירה גם ברשם המשכנתאות מאחר והמערכות שלהם מתעדכנות בזמן לא אחיד עם נסח הטאבו ויתכנו מקרים שבנסח הטאבו נמחק השעבוד עם תפוגתו וברשם המשכנתאות הוא עדיין מופיע. מידע זה תוכלו לשלוף מרשם המשכונות בעזרת שמות ומספרי הזהות של בעלי הדירה.
בדיקת התקינות התכנונית של הדירה
לבדיקה זו לא יועיל לכם הנסח טאבו ותצטרכו לפנות למחלקת ההנדסה המקומית ולבקש מהם את "תיק הבניין" בתיק זה תמצאו את כל המידע אודות היתרי הבניה וגודל הדירה המאושר ועם מידות אלו תצטרכו להגיע לשטח ולתאם עמדות עם הרשום במסמך מול הבנוי בשטח ולראות שאין חריגות בנייה ועבירות נוספות הקשורות לתכנון. בתיק הבניין ניתן לראות כל מידע הקשור לעבירות בניה המיוחסות לנכס באמצעות פירוט שהכניס שם פקח בעת הגעה לביקורת או המידע המופיע שם אודות כל ההתראות שנשלחו לבעלי הנכס בכל בעיה שרק היתה.
פגמי הדירה ומטרדים סביבתיים
אכיפתן של אלו תגיע רק באמצעות בעלי מקצוע כמו אינסטלטורים וחשמלאי מוסמך שיבדקו את תקינות ועמידות החומר והאם קיימות נזילות נסתרות או עומדות להגיע. כמו כן ניתן לאבחן מטרדים סביבתיים כמו קרינה גבוהה וכיוצא בה על ידי פניה למשרד לאיכות הסביבה.
תמיד טוב להגיע לסיור באזור הבניין בשעות המיועדות למנוחה כגון בלילה ולבדוק בנוכחות עצמית את איכות השכנים המקומיים, במקרים לא נדירים מוצאים את עצמם רוכשי הדירות בשלב המנוחה מהריצה הארוכה של רכישת הדירה ורק אז צצות להן פתאום הבעיות השוליות לכאורה שלא ניתנו לדגש כבעיות המציקות בראש החנית על ידי שנמצאים שכנים בעלי שליטה אזורית החומקים מהחוק ומרעישים או מגביהים מוזיקה בשעות הקטנות של הלילה לעיתים תכופות, דבר זה אף עלול לפגוע בערכה הכספי של הדירה עם פרסום הדבר כפי שנוכחנו לדעת בעובדות קדומות.
שימו לב כי המאמר קיבץ בקפידה את כל הבעיות האפשריות אך לעיתים יעלו בעיות נוספות שלא הזכרנו כאן. לשם כך מומלץ לעבור קודם על הנקודות הנחוצות שפורטו למעלה ולהמשיך ולפקוח עין מסביב לעיסקה לזהות בעיות "נסתרות" או לכאורה שוליות שיכולות להסתמן בהמשך כמהותיות. בהצלחה.
